ここ数年、東京都区部のマンション価格が高騰しているという話題に注目が集まっています。住むための「実需」の物件だけでなく、投資用区分所有マンションも同様に価格が上昇してきました。しかし、2023年に入ってから慎重な姿勢を見せる投資家が増えてきた感があります。筆者のもとにも、そろそろ都内の投資用マンションを売却したい、売却すべきかどうかという相談が増えてきています。

まずは、マンション価格と賃料水準の推移について見てみましょう。次のグラフは、公益財団法人東日本不動産流通機構が発表している東京23区内の中古マンション売買平均単価とマンション賃料平均単価のデータを使用し、2017年3月から23年9月までをグラフ化したものです。

 

中古マンション価格は17年3月以降、上昇傾向を示していますが、20年7月以降はより上昇傾向が強くなりました。19年ごろは、そろそろ都区部の中古マンション価格の上昇も限界だろうといわれていた時期でしたが、新型コロナウイルス禍の下で経済停滞を払拭するために行われたマネーストックの増加（さらなる金融緩和）が一段と不動産価格の上昇をもたらしたのではないかと筆者は考えています。そして23年に入ると価格上昇の勢いがやや落ちてきました。

一方、賃料をみると、17年から20年3月ころまではマンション価格と同様の上昇を見せていましたが、その後は上昇率が弱くなっています。そして、23年以降はふたたび上昇しています。賃料が今年になってから上昇したのは、賃料の変化は価格の変化より遅れて発生するという性質があるからではないかと思われます。

価格と賃料が分かっていますので、「賃料×12か月÷価格」で表面利回りが算出できます。これをグラフ化してみると面白いことが分かります。

 

 

17年3月から20年6月までは表面利回りはおおむね5%程度で横ばいでしたが、その後、一気に低下しています。物件価格の上昇が主な要因です。そして23年に入るとおおむね4%程度で横ばい化しています。そろそろ投資用マンションを売ろうかと考える方は、この利回り低下（価格上昇）局面がそろそろ終わり、物件の価格が下がり始めるのではないかと考えている可能性があります。

このような表面利回りの状況に加え、投資家は金利動向にも注目しています。投資用マンションを取得するためのローンは、実需目的の住宅ローンと違って金利が高めですし、市場金利の動向に左右されやすい性質があります。表面利回りは年間賃料収入を使って計算していますが、実際に投資する場合は、賃料収入から賃貸運営コスト（管理費、修繕費、入居募集費、公租公課など）が差し引かれ、そのうえで、金利支払いと元本返済が発生するため、利ザヤは思ったほど大きくはなりません。

表面利回りが高く、ローン金利が低ければ、利ザヤは大きくなりますが、表面利回りが4%程度に下がってきた状況でローン金利が上昇すれば、投資のうまみが減ってしまい投資したいと考える人が減る、そして価格が下がるという予測をしている方が少しずつ増えているということなのでしょう。

投資家心理が慎重姿勢になりつつあるのは、表面利回りが低下し、横ばい傾向になっていることに加え、金利上昇リスクで投資妙味が下がりつつあることが背景のようです。しかし、投資用マンション価格がこれ以上は上がらない、近いうちに値下がりするとは言い切れない面もあります。

19年ごろは「これ以上、マンション価格は上がらない。上限に到達している」といった意見が多かったのですが、コロナ下で市場のお金を潤沢にするという経済政策によって、誰もが予想しなかった「さらなる価格上昇」が実現したという事実がつい最近あったのです。投資をするということは、市場動向だけでなく、経済政策の動向にも目を光らせる必要があるということです。

参考元【投資用マンション曲がり角？　利回り低下、金利上昇注意 - 日本経済新聞 (nikkei.com)】

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